Travaux : les droits et devoirs des locataires et propriétaires

Dans un logement, quels travaux sont à réaliser par le locataire ? Quels sont ceux qui incombent au bailleur ? Nostrodomus déblaie le terrain, pour y voir un peu plus clair.

Les grands principes

– Le bailleur s’engage à proposer un logement en bon état et décent, suivant la définition que fixe le décret du 30 janvier 2002.

– Le propriétaire prend en charge les grosses réparations, le locataire les petits travauxet l’entretien.

– S’il s’agit de transformation du logement, comme abattre une cloison, le locataire ne peut rien faire sans en parler avec son bailleur.

– Si le locataire ne tient pas au courant son propriétaire, il faut que tout puisse être remis en état au moment de son départ. Il n’est donc pas condamné à supporter les goûts douteux ou vieillots de son proprio. Pour changer de papier peint par exemple, le mieux est d’opter pour une toile tendue, facilement ôtable.

– « Chaque cas est particulier, indique Isabelle Couëtoux, directrice adjointe de l’ANIL (Agence nationale d’information sur le logement. On ne peut pas répondre de manière brute : « Oui ou non, ce doit être fait par le propriétaire ou le locataire ». » Tout dépend s’il s’agit de réparations dues à la vétusté, dans quel cas le propriétaire qui prend en charge les réparations, sauf si le locataire est à l’origine de la dégradation. Si c’est une question d’agrément, il en ira du porte-monnaie du locataire.

Quelques cas pratiques

– Le jardin : Envie de cultiver un potager alors que le jardin n’est que pelouse ? Le propriétaire peut refuser ce changement. Après tout, le futur locataire n’a pas forcément la main verte…

– Les revêtements : le locataire peut, de son plein gré, rafraîchir les murs de son logement. Mais il doit faire attention à utiliser des revêtements passe-partout. A éviter, donc, tout ce qui pourrait gêner les futurs locataires, comme de la peinture rose bonbon ou un papier peint aux illustrations érotiques. « La jurisprudence montre que les locataires ne doivent pas appliquer des revêtements extrêmement foncés, car la remise en état est très difficile », complète Isabelle Couëtoux.

– Les équipements de la maison : dans le cas de la robinetterie par exemple, le locataire doit changer les joints et veiller à l’entretien des canalisations. Le propriétaire doit changer les robinets et les vasques défectueux. Le locataire doit aussi veiller à l’entretien des chaudières, radiateurs ou se charger du ramonage de la cheminée.

– Les travaux liés aux énergies renouvelables sont souvent sources de conflits. Dans le cadre du Grenelle de l’environnement, le bailleur est contraint d’effectuer certains travaux, et il peut même exiger une augmentation des charges locatives. L’exemple typique étant le passage du chauffage collectif au chauffage individuel. Le locataire est également obligé d’accepter la réfection des colonnes d’eau. Cependant, si ces travaux excèdent quarante jours, le locataire peut demander une résiliation du bail.

« De nombreuses zones de frontières délicates »

A l’ANIL, les demandes récurrentes concernent des cas qui ne trouvent pas d’éclaircissement dans les principes énumérés plus haut. Par exemple, une chaudière qui tombe en panne à la suite d’un mauvais entretien de l’ancien locataire ; si la défaillance n’a pas été repérée à la signature du nouveau bail, qui doit se charger de la remplacer ? Telle est la question.

« Le droit n’est jamais tout blanc, tout noir, détaille-t-on à l’ANIL. Il y a de nombreuses zones de frontières délicates entre la définition des grosses réparations et celle des menus travaux. » Ces frontières floues concernent notamment les matériaux qui n’existaient pas en 1987, lorsque le décret qui fixe la liste des réparations locatives est entré en vigueur.

Isabelle Couëtoux confirme : « Sur la domotique par exemple, il faut définir si ce sont des grosses ou de petites réparations. Cela reste compliqué, car les enjeux ne sont pas suffisamment importants pour aller au tribunal et faire jurisprudence. »

Les litiges

Sur les 930 000 consultations annuelles dans toutes les ADIL françaises (Agences départementales d’information sur le logement), 62 % concernent les rapports locataires/bailleurs. Sur ces 62 %, environ 10 % portent sur les réparations et la décence du logement.

« On incite à tout mettre par écrit à la fin du bail », insiste Michel Bouchaud, président de la Commission de conciliation (CDC) d’Ille-et-Vilaine. Une baisse de loyer (par exemple si le locataire s’engage à réaliser soi-même des menues réparations comme la peinture, sans passer par un artisan), doit être signalée dans le bail. Idem pour une hausse de loyer convenue dans le cadre de réparations qu’engagerait le bailleur. Et ce, même si les deux parties sont en bons termes. Cela évite tout malentendu par la suite.

Si malgré toutes ces précautions, des tensions naissent, une CDC (voir encadré ci-dessous) se charge de régler les différends à l’amiable. « On désengorge vraiment les tribunaux », se félicite Michel Bouchaud. Plus de 7 000 dossiers sont en effet déposés chaque année dans les CDC partout en France, dont 12 % concernent les réparations locatives et la décence des logements.

Selon son président, la CDC d’Ille-et-Vilaine « règle plus de 90 % des cas. Cela fait gagner du temps et du stress à tout le monde. Et souvent les locataires, comme les bailleurs, nous remercient de les avoir aidés ! »